我打入了日本房产圈，试图搞清中国人买房的秘密

我的卧底买房之路，

不仅坎坷，而且此路不通。

当你过了相信诗和远方能交配出浪漫的年纪，买房就是疗愈中年危机的最好办法。然而，眼下房格尔系数还在一路飙升，一线城市房子又无限期限购，一时间，兜里的热钱陷入了无处安放的境地。

与此同时，隔壁东亚岛国的不动产市场却频频伸出友谊的小手：单笔投资小、升值潜力大、租售比高、永久房产、对外国人无政策限制……种种比较优势，在中国人民的语境解读里足以催生一个新选择——

“东京一百套房子里，有五、六套都被中国人加入了购物车。”

“据说新宿塔（指新宿的超豪华公寓楼）一半都被中国人买走了。”

东京新宿一处高层豪华公寓里，中国房产中介正带着客户看房。

“卖掉北京一个家，可以在东京买一栋大楼”的坊间传闻、“70万安家东京”的房产广告无一不挑逗着瓜民的神经。

为了一探究竟，我伪装成看房客，潜入了日本房地产中介圈，并和几位在日本买了房的“经验人士”聊了聊。 

一

被炒热了的东京，我来了

握着霓虹国的机票，就如同握着一张线索纷乱的藏宝图——从福冈40万人民币的小型中古（二手）房，到东京六本木5000万人民币的高级豪华公寓，日本就像一座巨型房地产市场，总有一款能满足您。

图为2014-2018上半年，东京首都圈新筑住宅均价走势。表单来源：日本国土交通省

事实上，2018上半年，东京新筑住宅的均价已达5.2万人民币/㎡，与2017年北京新建住宅的成交均价基本持平——但这并未浇灭国人前往近邻开发土地的热情。这其中必定隐藏着某种奥义。

仗着因公看房的壕气，我决定先去东京房价排行第4的富人聚集地港区 chill 一下。

港区之于东京，一如国贸、建国门之于北京。《东京女子图鉴》里，就有过“港区人不会和外区出身的人结婚”的论调。图为港区一处静谧的住宅区。

我提前一天预约了看房，接待我的是小周。小周所在的不动产公司号称是“东京最大的华人中介”，但据说人还是不够用——“不知为什么，五月里莫名其妙来了一大堆买房的中国人。”

小周向我介绍东京地铁图。

这套公寓位于山手线田町站附近，步行5分钟可到达。两室一厅，55平米，精装，总价6980万日元，约合人民币428万。 

不过由于在日本买房不用承担公摊面积，还送阳台——足足10平米呢。所以，按中国建筑面积算的话，大致是428万能拿下80㎡的公寓。

“房屋重要事项说明书”上写明可以养宠物、附带多功能厨房、刷碗机、干燥机等。另外，如果有过白蚁、三道转手内死过人，说明书里也会如实列举——甚至还会告诉你房子漏水谁来担责。

图为小区外的山手线田町电车站，在地理位置意义上接近北京二环线。

而真正让人产生变节冲动的，是这里的看房体验。

餐具、地毯、洗碗机，就连水生绿萝，都配置齐全——虽然只是用于展示，但不得不说，浸入感超强，如同遁入了一个没有中国大妈滋扰的宜家展厅。

看惯毛坯房、简装的人受到了视觉冲击。

而且，中介公司对客人“挣钱买房，躺着收租”的痛点把握得十分精准，售后服务基本上也是海底捞级的。

“很多人会想，我人在国内，这个房子在日本，我看不到摸不着，会很没掌握感。”小周称。所以，在客户一掷千金后，房地产机构还会提供从找租客、管理房屋，到房租汇款的“一条龙”远程服务。

当然，羊毛不会出在猪身上，这也意味着要付他们一定的手续费（大概会是房租的3%-5%，因中介公司而异）。

小周称，也有客人不来日本，直接委托中介购房并出租。图为小周通过微信沟通业务。

只不过，隐形贫穷人口的买房之路注定不会一帆风顺。我尽力表情严肃地打量着周围的一切，然后以“不合眼缘”为由，离开了公寓。

田町电车站外，一群上班族正在指定吸烟区放风，他们正是消化东京庞大租房市场的主儿。据了解，东京整体出租率达九成，其中市中心的山手线沿线较高，其他地区则较为逊色。

在提出“预算控制在200万人民币以内”的要求后，我很快就被残酷东京驱逐出六本木，当然也无缘新宿、银座这些向来受国人青睐的地段，只好瞄准了地价排名相对靠后的板桥区。

“板桥会不会离都心三区太远？”我把疑心抛给小周。小周语则重心长地告诫我：在日本投资房产，跟着车站走比什么都重要。

板桥区位于东京23区的西北部，北面与埼玉县相接。

第二套公寓毗邻板桥站，那是一个通勤到池袋只需3分钟、到新宿9分钟的客流大站（按此推算，居住人口应该不会少）。公寓总价为3200万日元，自带租约，月租金是13000日元。

在此之前，把首付款存进余额宝是我唯一懂得的理财方式。而当下，我不得不动用有限的数学天赋掐指一算：

用折合197万人民币买下这套40㎡的公寓，作为回报，我每月能收到8190元人民币的房租，年化回报率是5%。再扣除每年的固定资产税、房屋修缮费、中介管理费和租金收入的个人所得税后（这部分金额可通过年租金×20%粗略推算），回报率大概是4%，约24年能回本。

在日本买房时，需要一次性交付的费用包括登记费（含律师费）、不动产取得税、保险费用、国定资产税、都市计划税、中介手续费和印花税等，合计为楼盘价格的6%-7%。图为一家中国中介墙上贴着欢迎使用微信支付的贴纸。

4%的账面回报率不算高，但相形之下，中国一线城市的年化收益率大概只有2%，同样的房子，大概需要50年才能回本，比较优势便呼之欲出。再加上小周说的“2020东京奥运行情”，一切似乎充满了想象空间。

只是，临门一脚，我遇到了真正的阿喀琉斯之踵。 

是的，日本购房贷款利率很低（一般日本工薪族的贷款利率在0.75%左右），可是没有工作签证或永住权的外国人（比如我），贷款并不容易。而作为一个理智的投资客，当然也不可能向那些利率高达三点几的中国银行投诚。因此一次性付全款，是大多数海外投资者的选择。

——所以很遗憾，我的卧底买房之路，到此就要告一段落。

在日本银行贷款，从容易到困难的排序是：日本人<拥有永住权的外国人<工作年限长但无永住的外国人<外国人。图为一家中国超市免费发放的报纸上，印着“中介费0元，贷款可以商谈”的售房广告。

二

他们用蜗居北京的首付

在日本买了一栋楼

然而和囊中羞涩的我不同，我的那些“日语水平有限，银行账户无限”的同胞们在这方面却有魄力得多。

在席卷了悉尼、温哥华和洛杉矶后，2015年，中国购房团开始大规模进军日本。据统计，这一年中国客人一言不合在日本置产16亿美元，较2014年上升了167%。

同时，针对华人的房地产公司亦闻风而起，——石总便是其中之一。如今，他位于新宿的不动产公司，规模已达100多人，其中30%都在做中国业务。

池袋北口，一家房产公司的店头张贴着“有中国店员”“外籍不需要保人制度咨询”的告示。

早在2006年，石总便开始试水日本房地产行业。“刚开始的时候没赚过中国人的钱，还搭了几千万。那时中国人还没有钱，租房都不租好的，更别提买房了。”

然而士别三日，截至今年7月，公司的中国业务成交量已比去年增长了30%。

2017年11月12日，东京中央区的一场不动产研讨会，主要对象是以投资为目的购入房产的人。来源：NHK

凭着混迹商海多年的经验，石总大致总结出三类中国投资客： 

一是北上广公司高管。“他们属于保守派。在国内已经有三、四套物业，想要分散资产，就再买一套日本的房子收租。”

二是“像冯小刚这种层次的人”。他们在日本买房纯粹为了度假。三个多月前，石总就成交了一单。“八个多亿，相当于人民币六七千万。这种人在全中国可能只有1000个。”

此外，还有一支队伍正在徐徐崛起，他们是当下面临“投资荒”的中产大军。“平均年薪大约30、40万，他们最大的压力，就是买房。”

一般来说，此类客户的预算大概一两百万，目标主要锁定在容易出租、年回报率在5%-6%之间的小型公寓上。

图为东京银座，两名中国游客掏出手机拍照留念。除了爆买马桶盖，近年国人来旅游也开始留意房产广告。

而在另一位房地产老板牛总的观察里，2012-2015年间买房的那批中国人，大多是喜欢日本的文化和生活，或和日本有过渊源。

2015年后，理性因素占了上风。“现在买投资房的占80%，来了就看回报率、地段，精得很。”

1月6日，东京新宿，两名路人查看路边摆放的房产广告。

在这个意义上来看，范姐可谓是“理智与情感”的结合。她在日本生活了15、6年了。2014年，范姐花76.5万人民币，在东京丰岛区买了一套小型公寓——不是自住，而是用于出租。

当时，日本的房价和日元汇率都处于近20年的低谷，受2011年“3·11”大地震影响，日本房市又遭受重创；再加上彼时中国的外汇管制相对宽松，正是投资的黄金时期。

“在买这套公寓的时候，我甚至一眼都没看过房子，当时里面还住着租客。”说起日中房地产中介的区别，她只回了四个字：天地之差。 

在日本，不只房产信息和中介收费透明，而且签订委托协议后，不管中介公司能出租到多少钱，都会按照协商好的价格支付给房东。图为散落在地的房地产广告。 

无论是成熟规范的中介体系，还是相对理性的房产市场，都让范姐觉得“稳”。最近，她打算再入手一套房，同样考虑公寓。

而80后的罗伟不一样，他更偏向于“买起一栋”。

罗伟购入的整栋楼。

“北京的房价还有空间涨，只是我没有名额了。”谈起买房的动机，罗伟就像一个没有感情的杀手。

从IT公司辞职后，他先是拿着钱去泰国买房。因为看好日本楼市的前景，以及稳定的租金收入，今年5月，又拍板了在东京小岩车站附近的一栋楼，总价680万人民币，上下两层，171平米，内含十套小开间。

小岩在地理位置上相当于北京的回龙观。图为房子外一个小孩骑车经过。

尽管拿下这套房时，罗伟完全没有在日本生活的经验，日语只会三句，但是，在“每月能收租60万日元（未扣除税费、物业和管理费，约合3.7万元人民币）”面前，一切似乎都是不成问题的问题。

再加上前不久，他申请到了民宿牌照，在他看来，这意味着每个月的收益还会涨（值得注意的是，日本在民宿方面的法律过于严格而且混乱，每个自治体的准入规则都不一样）。

罗伟这栋楼是贷款买的，至于是如何贷到的，他并没有给出解释：“就是贷到了”。而每月要还的额度是30万日元。图为房子的走廊。

有人买房用作投资，有人则为将来定居日本未雨绸缪。而对于在日中国人来说，买房似乎是“必须且划算的”。

2016年，在IT企业工作一年多的SH动了买房的心思。“在日本租房，每个月也要好几千，不如买房来得划算。”

中国人在日本购房大多会通过华人中介，而SH由于大学本科念的日语专业，所以选择了日本不动产中介。图为新宿一所日本不动产公司的门店。

很快，SH就通过贷款购入了一套位于东京北区、总价246万人民币的三居室。

如今房子的月供只需7万多日元，即使再加上2万9千日元的物业管理费、水电和房产税，一个月花在房子上的开销也不过12万日元（7300人民币），和租房旗鼓相当。

电车站的东京工薪族

这样的趋势，在留学生群体也有所体现。

买房前，小E在目黑住着一套月租近万元人民币的房子。考虑到租房子太贵，爸妈抱着“半实用半投资”的心态，在2017年拿下了一套位于中央区的高层塔式公寓。

尽管留学生因在日本没工作，银行不会给贷款，但因为“不差钱”，500多万人民币的房款小E是一次性付清的。“从看房到交房，整个过程不超过2个月吧。”

图为位于新宿的另一套高层塔式公寓，位于36层的这个三室一厅约70平米，售价1100人民币，属于华人公寓投资的食物链顶端——光是每月的物业管理费便高达1000元人民币。

公寓明堂容万马，格局相当好。交房那天，小E却没有特别激动的感觉。“只是觉得‘哇，好亮’ ，这样。”

这个时候，我意识到贫穷限制了我一部分的人生想象力，但这还没完，真正让我觉得人间失格的是另一名留学生doctor的壮举。

2015年，doctor抱着“什么都玩玩的心态”，把一栋180万人民币的一户建加入了购物车。

“当时我自己倒腾了一家经营投资咨询公司，研究了一下不动产的交易流程，就顺便自己买了个练手。”doctor平淡的语气里侧漏出深不可测的才华与财富。“房子在东京都边界线上，地段相当于河北雄安，自住是主要目的，毕竟偏远，没有什么投资价值。”

图为日本人最青睐的传统住宅“一户建”，也就是我们在《哆啦A梦》里常看到的两层小楼，这种房子带小花园、送停车位。但作为投资产品，不比公寓热门。图/网络

在doctor看来，赴日买房是很自然的经济行为。“中国人喜欢买房子，对这种投资方式也相对熟悉吧。”——但前几年似乎更热一些，那是2013年东京申奥成功后的一段时间。“我认识的中国人大体上都是这个时期买的。”

眼下已是奥运行情末期，日本房价水涨船高是不争的事实。另一方面，建筑工人短缺，东京都内有投资价值的房源也开始紧俏。

据日本国土交通省最新发布的《不動産市場動向》调查，2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米，比2013年上涨了23%，一举超过1998-2013长达15年间的涨幅。其中，中国资本在日本不动产市场海外资金中的占比，也从2014年的5.5%上涨至2016年的16.2%。

2018年3月16日，上海海外置业投资移民展上，投资者在咨询日本房产的情况。图 / 视觉中国

“就是中国人硬生生把东京炒起来的。”通过计算，石总得出了结论，“通货率才1%，但房价却涨了10%。”

但即便如此，国内“一买一卖来钱快”那一套在这里并不适用——考虑到日本税制规定的房产转让税率，倒卖的操作空间很小。

日本房产利得税规定，持有房产5年以内转售的，需缴纳房产升值金额的40%，超过5年则是20%。

不动产开发商ＫＲＧホーム的社长小林一郎认为：“对于中国投资者而言，在日本购买房产最大的魅力就是资产保全。”

石总也英雄所见略同：“在日本投资别炒短线。建议刨除奥运行情，抱着‘就算房价要掉，我们也可以成交’的心态。”

1月6日，东京都国分寺市，一名兜售房屋的不动产中介。

“现在东京都内的好房子基本都饱和了。新的是千叶和埼玉这种紧邻首都圈的地段，抢手又好推。”自称是“靠脸吃饭（但即将饿死）”的房产中介七七对此深有体会。

只要对标的是国内行情，乐观的客人就会源源不断——当然，“脑子有包”的也不少。

“曾经有个大妈，想在新宿买一套400万日元（约合24万人民币）的房子。那么，她很有可能只拿得出400万日元，又只知道日本有个地方叫新宿，并且还听说，‘新宿这地儿好像不错’。在我们业界，这叫无厘头。”

图为寸土寸金的新宿高楼林立

三

“为什么中国人宁愿贷款

也要买房子？”

聊起日本的生活，七七觉得“东京跟北京，其实没有太大差别。”

而在小周看来，中国和日本又是如此不同。在中国，房价收入比这个指标就像中国A股的市盈率一样失灵。年轻人靠自己的付出，是很难支撑起高额房价的，最终只能向父母求助。 

曾经他也想过在上海买房，后来又考虑过昆山。“可惜现在连昆山也买不起了。”就连东北老家小县城的房价也开始飙车，充满了三线建设时代剧变的感伤。“上次回家还是2、3千一平，现在破万了。”

眼见同事去年在东京近郊埼玉县买的2000万日元的房子，今年涨到了2700万日元，小周并不着急。“总会买到的嘛，毕竟不像国内那么疯狂。”图为小周介绍公司奖状墙，上面贴满了表彰全社业绩Top.3的奖状。

“上次给客人介绍了一个3000多万的房子，其实自己也很心动，只是现在条件还不到位。”

按小周的计划，再过三五年，自己也许就可以贷款买一套四五千万日元的一户建了，但“首付还是想自己挣，不想靠家里”。

而对七七而言，有海的地方一直有着某种理想色彩。“现在就挺想买房的，我的梦想是35岁退休，在海边有一套自己的房子。”

图为看房的一家四口

与大部分“人生因房而异”的中国年轻人不同，越来越多的日本准买房户，成了坚定的持币观望者。

小E曾经和日本同学聊起过买房子的事情，“他们特别不理解，为什么中国人宁愿贷款也要买房子。” 

同样不理解的事情还有“中国人为什么没有房子就不能结婚” 。

东京首都圈的白领们买第一套房子的平均年龄在35岁，而在中国是27岁；另外85%的东京人是租房结的婚。图为东京银座一名过马路的中年白领。

事实上，在日本，一个工薪族大约工作6-10年就能支付一套房子。

而根据日本发布的《国土交通白皮书》显示，30~40岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%跌至2016年的39%，“租房主义者”越来越多。

日本的房屋租赁市场和国内不太一样，据规定，租房的中介费不能超过一个月房租，租约内房东不能涨价。因此租客凌晨12点钟拖着行李箱搬家、被黑掉中介费的可能性几乎是0。

如果说，中国人寻求的是“安全感”，那么经历了“失落的20年”的日本人，追求的就是居住环境的“绝对合理性”。 

三年一换岗是日本大企业的普遍做法，如果买房，遇到调动工作就很麻烦；空房在持续增加，10年后不动产的价格难免会掉，但租房的话就没有这方面的风险；也有很多家庭选择将钱花在教育、旅行而不是买房上。

“因为别人都买了，所以自己也要买这种想法是很危险的，一直租房并不羞耻。”

在日本，有钱买房还需要考虑各种情况，例如后代继承房产要承担“遗产继承税”等。即使空置，仍要缴纳各种税费，一旦无法租出，原本用来盈利的房子就成了无底洞。

而如今四五十岁的日本中坚，更是不时想起被房地产泡沫支配的恐惧——90年代泡沫时期，六七百万的房子如今市值缩了70%；20多年前抄在了山顶上的人，有些至今还在还贷。 

“每一次悲剧都在嘲笑人类的贪婪和无知。”

人口减少，是一把悬在日本房价头上的达摩克利斯之剑。经济评论家上念司甚至预言，2040年左右，日本的空房率将达40%，到那个时候，房子白送都没人要。

“中国人的理想是，买房、收租、享受生活，”七七认为，“但日本人会觉得，你不工作就废了，因为他们特别害怕孤独，只想有人能和他们说说话。”

爱情始于憧憬，终于熟知，我的日本买房之旅大概也如此。如果非要事后理性化，那么我想大概就如石总所言：“中国房地产说破裂说了十多年，但照样有人不停买。泡沫一天没破，你没买就是傻逼；等泡沫破了，买了就是傻逼。” 

投资日本不动产也是同理。以20年为时间跨度，和以5年为时间跨度，结果都不一样。

但确凿无疑的是，房子的属性早已超越“栖身之所”，它更像一个因为“不安”而存在的生意。学会如何带着不安全感生活，似乎才是唯一的安全。

*文中人物均为化名，以上观点不代表本刊立场

参考资料 -----------------------------

[1]不動産市場動向マンスリーレポート，国土交通省

[2] 海外資金による国内不動産取得動向（2016 年） ，ニッセイ基礎研究所

[3]《中国人买日本房，谁在算计谁？》，新华网

[4]《日本购房：价格或许不高，税收却不少》，上海法治报

[5]《不理财的日本人》，刘新宇

摄影 封摆  |  综合 周路平  |  编辑 简晓君

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